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📰 科技企业主导深圳写字楼市场需求，市场竞争预计维持高强度

深圳甲级办公楼在2025年持续深化结构性调整，面对新增供应高位释放与租赁需求转型的双重影响，市场呈现总量承压、结构分化。新经济领域代表消费电子、智能制造、品牌出海及相关服务，成为租赁需求的重要支撑，科技类企业仍主导市场，智能制造领域尤为活跃。
2026年，深圳甲级办公楼有新供应入市，预计超150万㎡，短期内供需矛盾难以缓解，租金承压，空置率高位。需求方面，消费电子扩张、品牌出海与跨境服务、AI与半导体产业驱动，研发与运营空间需求上行，推动行业扩大办公空间。

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📰 北京园区净吸纳量达峰，上海园区以价换量收效不佳

2025年上半年，北京市场的新租需求持续回暖，且呈现出多元化的趋势。根据世邦魏理仕的数据，北京的净吸纳量达9.5万平方米，特别是TMT和文体娱乐行业的搬迁需求显著增加。整体净吸纳量同比增长216%，达到25.7万平方米，成为自2022年以来的同期峰值。此外，新型制造园区的集中交付以及芯片、半导体产业的发展，为医药健康与工业品制造带来了近80%的新增需求，推动了租赁市场的增长。

相较之下，上海市场虽然通过降价策略吸引租户，但空置率却未能有效下降。上半年净吸纳量为159,886平方米，TMT行业占据租赁需求的41%。租金方面，上海市场的平均租金环比下降至每月每平方米133.8元，二季度空置率因新增供应和租户变动而上升至22.9%。典型园区如岳·智谷人工智能产业园等，成为了各类企业的聚集地，有助于提升区域产业竞争力。

整体而言，北京市场的回暖与多元化发展为租赁市场注入了活力，而上海市场则面临空置率上升的挑战。各类新型园区的建设与发展，对于吸引企业入驻、促进产业集聚发挥了关键作用。未来，随着人工智能及半导体等高科技行业的蓬勃发展，这些园区有望成为经济增长的重要引擎。

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